買房時經(jīng)常聽到人說公攤面積，明明是交了錢的，但卻不是你能掌控的面積。關(guān)于公攤面積，你一定有很多問題，比如為什么會有公攤面積？公攤的原則是什么？什么樣的面積不應(yīng)分攤？

    對于公攤面積，房叔為您收集了以下八大問題，讓您知道公攤面積是怎么來的？哪些面積不能公攤？還有購房者對房子公攤面積的知情權(quán)等。

1、公用建筑面積和分攤公用建筑面積區(qū)別？

    公用建筑面積是指由整幢樓的產(chǎn)權(quán)人共同所有的整幢樓公用部分的建筑面積。公用分攤建筑面積是指每套（單元）商品房依法應(yīng)當分攤的公用建筑面積。公用建筑面積和分攤的公用建筑面積的產(chǎn)權(quán)歸整棟樓購房人共有，購房人按照法律、法規(guī)的規(guī)定對其享有權(quán)利，承擔責任。

2、公用建筑面積的分攤原則是什么？

    公用建筑面積分攤的原則有以下三點：

    ①公用建筑面積的分攤以幢為單位。分攤的公用建筑面積為本幢內(nèi)的公用建筑面積，與本幢不相連的公用建筑面積不得分攤到本幢房屋內(nèi)。

    ②為整幢商品房服務(wù)的公用建筑面積，由該幢樓各套商品房分攤；為局部范圍服務(wù)的公用建筑面積，由受益的各套商品房分攤。多次分攤公用建筑面積的，分別計算分攤系數(shù)。各套商品房應(yīng)分攤的公用建筑面積，為各次分攤的公用建筑面積之和。

    ③用建筑面積分攤后，不劃分各套商品房分攤的建筑面積的具體部位，但任何人不得侵占或改變原設(shè)計的使用功能。

3、整幢樓的哪些公用面積可以分攤？

    整幢樓的以下公用面積可以分攤：

    ①大堂、公共門廳、走廊、過道、公用廁所、電（樓）梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱間、冷凍機房、消防通道，變（配）電室、煤氣調(diào)壓室、衛(wèi)星電視接收機房、空調(diào)機房、熱水鍋爐房、電梯工休息室、值班警衛(wèi)室、物業(yè)管理用房等以及其他功能上為該建筑服務(wù)的專用設(shè)備用房。

    ②套與公用建筑空間之間的分隔墻及外墻（包括山墻）墻體面積水平投影面積的一半。

4、哪些建筑面積不應(yīng)分攤？

    不應(yīng)計入公用建筑面積被分攤的部分有：

    ①倉庫、機動車庫、非機動車庫、車道、供暖鍋爐房、作為人防工程的地下室、單獨具備使用功能的獨立使用空間。

    ②售房單位自營、自用的房屋。

    ③為多幢房屋服務(wù)的警衛(wèi)室、管理（包括物業(yè)管理）用房。

5、開發(fā)商應(yīng)當向購房人明示哪些公攤情況？

    在預(yù)售商品住宅之前和商品房竣工之后，開發(fā)商應(yīng)當向購房人明示下列分攤情況：

    ①被分攤的共用部位的名稱、用途、所在位置、面積；

    ②參與分攤共用建筑面積的商品房的名稱、用途、所在位置、面積、分攤系數(shù) ；

    ③不分攤的共用部位。這里需要說明的是，除法定情形外，開發(fā)商兩次向購房人兩次明示的內(nèi)容應(yīng)當一致，否則，購房人就可以依據(jù)《商品房買賣合同》的約定追究開發(fā)商的違約責任。

6、購房人應(yīng)分攤的公用建筑面積是如何計算？

    根據(jù)建設(shè)部《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規(guī)則（試行）》規(guī)定，各套（單元）分攤的公用建筑面積=公用建筑面積分攤系數(shù)×套內(nèi)建筑面積，而公用建筑面積分攤系數(shù)=整棟建筑物的公用建筑面積/整棟建筑物的各套內(nèi)建筑面積之和，其中，整棟建筑物的公用建筑面積等于整棟建筑物的建筑面積扣除整棟建筑各套（單元）套內(nèi)建筑面積之和，并應(yīng)扣除整幢樓不應(yīng)分攤的建筑面積。

7、物業(yè)管理用房的分攤有什么規(guī)定？

    為防止開發(fā)商或物業(yè)管理企業(yè)以物業(yè)管理用房的名義侵占、使用小區(qū)房屋，提高購房人分攤的公用建筑面積，從而增加購房人的經(jīng)濟負擔，我國物業(yè)管理法律、法規(guī)規(guī)定，新建小區(qū)房地產(chǎn)項目的物業(yè)管理用房面積最高不得超過該棟樓建筑面積的6‰。

8、公用建筑面積的建設(shè)與使用，購房人有無知情權(quán)？

    當然有。因為購房人購房的商品房的面積由套內(nèi)建筑面積和公用分攤建筑面積兩部分組成，套內(nèi)建筑面積歸購房人個人所有、自己使用；公用分攤建筑面積的產(chǎn)權(quán)歸整幢樓業(yè)主共同所有，購房人根據(jù)法律、法規(guī)規(guī)定對其享有權(quán)利、承擔義務(wù)。而且可以根據(jù)《物業(yè)管理條例》等法律、法規(guī)的規(guī)定，通過選舉、參加業(yè)主大會、業(yè)主委員會等形式參與、決定商品房公用建筑面積部位的建設(shè)與使用。此外，《辦法》明確規(guī)定開發(fā)商應(yīng)向購房人明示公用分攤部位的功能及具體情況，這就以法律形式賦予了購房人對商品房公用分攤部位的建設(shè)與使用的知情權(quán)。